Denormandie vs Déficit Foncier : le duel fiscal
Deux dispositifs permettent de défiscaliser dans l'immobilier ancien avec travaux : la loi Denormandie (réduction d'impôt) et le déficit foncier (déduction du revenu imposable). Ils ne s'adressent pas aux mêmes profils.
La loi Denormandie en bref
- Mécanique : réduction directe de l'impôt sur le revenu
- Taux : 12 à 21 % du prix de revient
- Plafond : 300 000 €/an, 5 500 €/m²
- Contraintes : commune éligible, part travaux ≥ 25 %, engagement locatif
- Idéal pour : contribuables avec un impôt entre 3 000 et 10 000 €/an
Le déficit foncier en bref
- Mécanique : déduction des charges (dont travaux) sur les revenus fonciers et le revenu global
- Plafond déductible : 10 700 €/an sur le revenu global (21 400 € pour rénovation énergétique)
- Contraintes : maintien du bien en location pendant 3 ans minimum
- Idéal pour : contribuables avec de forts revenus fonciers existants
Tableau comparatif
| Critère | Denormandie | Déficit Foncier |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt | Déduction de revenus |
| Commune | Éligible obligatoire | Toute commune |
| Montant travaux | Min. 25 % du prix de revient | Illimité |
| Bénéfice max | 63 000 € sur 12 ans | ~3 000-4 000 €/an |
| Profil optimal | Impôt moyen | Hauts revenus fonciers |
Peut-on cumuler les deux ?
Non, les travaux éligibles au Denormandie ne peuvent pas simultanément générer un déficit foncier. Il faut choisir.
Conclusion
- Vous payez moins de 10 000 € d'impôt → Denormandie plus avantageux
- Vous avez déjà des revenus fonciers importants → déficit foncier à étudier
- Votre bien est en dehors des zones Denormandie → déficit foncier par défaut
