La loi Denormandie
Un dispositif de défiscalisation immobilière qui vous permet d'investir dans l'ancien, de rénover et de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 63 000 € sur 12 ans.
Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation orienté vers l'immobilier ancien à rénover. Son objectif : inciter les investisseurs privés à réhabiliter des logements vétustes dans les centres-villes, contribuant ainsi à la revitalisation des territoires et à l'offre de logements décents.
Elle fonctionne comme la loi Pinel, mais s'applique à l'immobilier ancien avec travaux, dans des zones bien plus étendues — plus de 500 communes éligibles à travers toute la France.
Le dispositif est valable pour tout investissement réalisé avant le 31 décembre 2027.
Les avantages du dispositif
Jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt
Déduisez jusqu'à 21 % du montant total de votre investissement (bien + travaux) de vos impôts, répartis sur 12 ans.
Revenus locatifs réguliers
Percevez des loyers tout au long de votre engagement et constituez un patrimoine immobilier durable.
Sans apport possible
Les loyers et réductions fiscales peuvent couvrir la mensualité du crédit, facilitant l'accord bancaire sans apport.
Préparez votre retraite
Une fois le crédit remboursé, les loyers deviennent un complément de revenus net pour votre retraite.
Taux de réduction d'impôt
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².
Engagement 6 ans
Réduction d'impôt, soit jusqu'à 36 000 € d'économie
Engagement 9 ans
Réduction d'impôt, soit jusqu'à 54 000 € d'économie
Engagement 12 ans
Réduction d'impôt, soit jusqu'à 63 000 € d'économie
Conditions d'éligibilité
Le logement
- Bien acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027
- Situé dans une commune éligible (Action Cœur de Ville, ORT…)
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération
- Amélioration énergétique d'au moins 20 % (30 % pour l'individuel)
- Loué non meublé à titre de résidence principale
Le locataire
- Revenus inférieurs aux plafonds fixés par le gouvernement (selon zone et composition du foyer)
- Ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire
- Occupe le logement à titre de résidence principale
- Loyer plafonné selon la zone géographique du bien
Travaux éligibles
Pour être éligible au dispositif, le logement doit faire l'objet d'au moins 2 types de travaux parmi la liste officielle, ou créer de nouvelles surfaces habitables, ou améliorer la performance énergétique d'au moins 20 %.
À savoir
- Les travaux doivent être réalisés par des artisans certifiés RGE (Reconnus Garants de l'Environnement) pour les travaux d'amélioration énergétique.
- Le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du montant total de l'opération (achat + travaux + frais).
- L'investissement est plafonné à 300 000 € par an et 5 500 €/m², et limité à 2 logements par an.
- Les travaux peuvent être financés par le prêt immobilier et sont inclus dans la base de calcul de la réduction d'impôt.
Zones éligibles
Plus de 500 communes sont éligibles à la loi Denormandie à travers toute la France.
Action Cœur de Ville
222 villes moyennes bénéficiant du programme gouvernemental de revitalisation des centres-villes, comme Bourges, Limoges, Arras ou Béziers.
Opérations de revitalisation (ORT)
Communes ayant signé une convention ORT avec l'État pour réhabiliter leur centre-ville et redynamiser leur tissu économique local.
Forte dégradation de l'habitat
Communes présentant un fort besoin de réhabilitation du parc immobilier, identifiées par arrêté ministériel.
Comment investir en Denormandie ?
Un processus structuré en 4 étapes pour sécuriser votre investissement et maximiser votre avantage fiscal.
Trouver un bien éligible
Identifiez un bien ancien à rénover situé dans une commune éligible (Action Cœur de Ville, ORT ou besoin de réhabilitation). Le bien doit être acquis avant le 31 décembre 2027.
Réaliser les travaux
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et améliorer la performance énergétique d'au moins 20 % (30 % pour les logements individuels).
Mettre en location
Louez le bien non meublé à titre de résidence principale pour 6, 9 ou 12 ans, en respectant les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Bénéficier de la réduction
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement (plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m²) et s'impute sur votre imposition annuelle.
Questions fréquentes sur la loi Denormandie
Retrouvez les réponses aux questions les plus posées sur le dispositif Denormandie, l'investissement immobilier ancien et la rénovation défiscalisée.
Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif fiscal français qui permet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt en achetant un bien immobilier ancien à rénover. Entrée en vigueur en 2019, elle encourage la rénovation du parc immobilier dans plus de 500 communes éligibles en France. La réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 21 % du montant total de l'investissement (achat + travaux), soit un maximum de 63 000 € sur 12 ans.
Quels travaux de rénovation sont éligibles au dispositif Denormandie ?
Les travaux éligibles comprennent : le changement de chaudière, l'isolation des combles, des murs et des fenêtres, le changement du système de production d'eau chaude, et la création de nouvelles surfaces habitables. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et améliorer la performance énergétique d'au moins 20 % (ou 30 % pour un logement individuel).
Quelle réduction d'impôt peut-on obtenir avec la loi Denormandie ?
La réduction d'impôt varie selon la durée d'engagement locatif : 12 % pour 6 ans (jusqu'à 36 000 €), 18 % pour 9 ans (jusqu'à 54 000 €), et 21 % pour 12 ans (jusqu'à 63 000 €). La base de calcul est le prix de revient du logement (achat + travaux), plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².
Comment investir dans l'immobilier ancien avec la loi Denormandie ?
Pour investir en loi Denormandie, il faut acheter un bien immobilier ancien situé dans une commune éligible, réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total, puis louer le bien non meublé pendant 6, 9 ou 12 ans. Minvestir vous accompagne dans chaque étape : premier rendez-vous gratuit, sélection du bien, supervision des travaux et livraison clé en main.
Quelles sont les communes éligibles à la loi Denormandie ?
Plus de 500 communes sont éligibles en France, réparties en trois catégories : les 222 villes du programme Action Cœur de Ville, les communes ayant signé une convention ORT avec l'État, et les communes identifiées par arrêté ministériel comme présentant une forte dégradation de l'habitat.
Peut-on investir en Denormandie sans apport ?
Oui, il est possible d'investir sans apport personnel. Les loyers perçus et la réduction d'impôt peuvent couvrir une grande partie, voire la totalité, de la mensualité du crédit immobilier. Chaque dossier est unique et Minvestir réalise un premier rendez-vous gratuit pour évaluer la faisabilité de votre projet.
Prêt à investir en loi Denormandie ?
Notre équipe analyse votre situation fiscale et vous accompagne de la sélection du bien jusqu'à la livraison clé en main.