Investir sans apport avec la loi Denormandie
L'investissement immobilier sans apport personnel est l'une des questions les plus fréquentes des investisseurs. Avec la loi Denormandie, ce scénario est envisageable grâce à la combinaison de deux leviers financiers : les loyers perçus et la réduction d'impôt.
La mécanique de l'autofinancement
Pour qu'un investissement soit autofinancé, les entrées d'argent doivent couvrir les sorties :
Entrées mensuelles :
- Loyer net (après charges de copropriété et vacance locative estimée)
- Économie d'impôt mensuelle (réduction annuelle divisée par 12)
Sorties mensuelles :
- Mensualité du crédit immobilier
- Assurance emprunteur
- Charges non récupérables
Exemple chiffré
Pour un appartement de 55 m² acheté 150 000 € + 50 000 € de travaux :
- Loyer mensuel : 550 €
- Réduction d'impôt annuelle (9 ans) : 36 000 € → 3 600 €/an → 300 €/mois
- Total mensuel entrant : 850 €
- Mensualité crédit sur 20 ans (taux 3,8 %) : ~1 180 €
- Effort d'épargne mensuel : ~330 €
Ce n'est pas un autofinancement total, mais l'effort d'épargne est très faible pour un investissement de 200 000 €.
Les banques et le financement à 110 %
Certaines banques acceptent de financer à 110 % (prix du bien + frais de notaire) sans apport, notamment pour les investissements locatifs présentant un bon dossier. La réduction d'impôt Denormandie est un argument solide pour convaincre les établissements bancaires.
Conclusion
Investir sans apport avec la loi Denormandie est possible mais dépend de votre profil : revenus, capacité d'endettement, situation professionnelle. Minvestir évalue gratuitement votre dossier.
